Condômino inadimplente com as cotas condominiais pode utilizar área comum do condomínio?

A vida para quem mora em um condomínio é pautada em regras. Sabemos que todos os condomínios possuem seus regimentos internos (e essas são as suas regras), mas há situações que mesmo constando em um regimento interno extrapolam alguns direitos dos condôminos.

Nos dias atuais, diante da crise econômica e financeira, além do grande índice de desemprego no país em que vivemos não raro são os casos de pessoas que moram em condomínio, e em virtude da crise vivida ou até mesmo afetada pelo desemprego, se encontram com suas cotas condominiais em atraso (em situação de inadimplência com o condomínio).

Daí surge a pergunta tema do nosso artigo de hoje: o condômino inadimplente tem direito de usar a área comum do condomínio (área de lazer e elevador, por exemplo)? E se o regimento interno do condomínio traz essa proibição ficará o condômino proibido de utilizá-la?

O condomínio não pode se valer de meios não previstos em lei para punir o condômino e seus familiares que se encontram inadimplentes. O Superior Tribunal de Justiça estabelece que a taxatividade do Código Civil já traz medidas sancionatórias para os casos de inadimplemento de cotas condominiais. Segue entendimento do STJ sobre o assunto:

É ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.

STJ. 4ª Turma. REsp 1.699.022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 (Info 651).

O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 588).

Imaginemos que determinado condomínio “X” proíbe um determinado morador inadimplente e seus familiares de fazer uso do elevador até o seu andar ou até a mesmo a utilização do clube do conjunto residencial (áreas comuns), conforme previsto em seu regimento interno.

A proibição do caso em tela além de não encontrar amparo legal não é o meio correto de cobrança das cotas condominiais em atraso. O condômino tem o direito de fazer uso das partes comuns do condomínio, por ser a mesma inerente a própria utilização da unidade mobiliária composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio. Explicando melhor, seria como se o condômino também fosse uma espécie de “dono” de parte dessa área comum.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.

Os condôminos possuem o dever de contribuir para as despesas condominiais, conforme determina o art. 1.336, I, do CC. E qualquer punição ao condômino inadimplente com as cotas condominiais deve ser de acordo com o nosso Código Civil (que prevê sanções de ordem pecuniária) e de forma proporcional e razoável.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Convém ressaltar que, o condômino que reiteradamente faltar com o seu compromisso de pagamento referente às suas cotas condominiais (o devedor contumaz), caberá contra ele outras penalidades pecuniárias.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

O legislador ainda nos traz outra forma de restringir o direito do condômino, em razão da sua inadimplência, conforme o artigo 1.335, III, do Código Civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Diante do que tratamos no artigo de hoje, percebemos que a lei fornece diversos instrumentos efetivos e céleres de cobrança não permitindo qualquer outro fora dela, ainda que o regimento interno do condomínio tenha previsão de impedir o uso por parte dos condôminos inadimplentes e seus familiares, a qualquer acesso a área comum, tal regimento não encontra amparo legal.

Conclui-se que além de expor a condição de inadimplência perante o meio social em que reside o condômino com a sua família, tal atitude viola o princípio da dignidade humana.

Colaboração Dr. Arthur Gabriel