Desvalorização de imóveis na Zona Sul de Niterói

Foi dada largada para a temporada de recuperação do mercado imobiliário em todo o estado do Rio, que luta contra a desvalorização de 22%, referente aos últimos dez anos, revela o Sindicato da Habitação (Secovi) Rio. Em pesquisa referente a 2019, Niterói apresentou desvalorização de até 6% em imóveis na Zona Sul. 

Atualmente, a categoria caminha timidamente para reverter os panoramas aflitivos enfrentados nos últimos cinco anos — num nível geral — em meio a crise que assolou o país, conforme assegurou Pedro Wähmann, presidente do órgão.

Ele também reforça que hoje existe um grande leque de empresas e profissionais que integram a rigorosa cadeia produtiva imobiliária "que efetivamente aponta para cima".

"Há um interesse em conhecer as possibilidades do mercado em 2020. Temos representantes de atividades de administração de imóveis, corretores, incorporadores, construtores, consultores e instituições financeiras, como o Banco Central, nesse percurso", explica Pedro.

Um simples compilado feito pelo Secovi Rio indica que nos últimos dez anos houve uma desvalorização de 22,0% na variação do valor nominal médio do metro quadrado de locação residencial no Rio de Janeiro. No início da última década a situação ainda era positiva. 

De 2015 — ano considerado por entendedores do ramo como ponto de divisão de ciclo — até o ano passado, havia um índice de queda desproporcional. Apesar disso, desses últimos cinco anos no vermelho, 2019 foi o que mais apresentou sinal de um começo de ajuste na área. Foi o que disse Leonardo Schneider, vice-presidente da Secovi Rio.

Especialistas apontam que fatores como as mudanças na legislação municipal acerca do Novo Código de Obras do Rio, além da queda dos juros básicos em 2019 foram alguns dos fatores essenciais para a diversificação de investimentos e redução de custos do financiamento imobiliário no Estado.

Em 2019, em Niterói, o bairro de Maria Paula, em Pendotiba, figurou o primeiro lugar na lista de regiões da cidade mais atrativas para vendas. Entre janeiro e dezembro, o preço do metro quadrado passou de R$ 4.039/m² para R$ 4.302/m², representando um salto de 6,5%. 

Apesar da variação menor, em comparação com Maria Paula, os bairros de Piratininga, na Região Oceânica; e Barreto, na Zona Norte, também tiveram valorização de mercado e ficaram no positivo. 

O primeiro com alternância de R$ 7.092/m² em janeiro, disparando para R$ 7.186/m² em dezembro (+1,3%); já o segundo, saltando de R$ 4.961/m² no primeiro mês daquele ano subindo para R$ 5.019/m² no último mês do ano passado (+1,2%). 

"O mercado busca alternativas onde encontra opções que cabem mais no seu bolso. Como os bairros nobres têm valor mais alto para Niterói, as pessoas buscam custo benefício. Pagam menos, ficam longe de familiares e trabalho, mas é uma alternativa de procurar algo que caiba no orçamento familiar. Essa é uma razão de Pendotiba, Maria Paula", disse Leonardo Schneider.

A projeção para este ano é ainda mais eficaz no país, com a taxa Selic reduzida a 4,5% - sendo o menor percentual da história, na transição dos últimos dois anos. Tem também o PIB chegando na casa de 2,30% com expectativa de crescimento gradual até 2021, podendo avançar nos próximos anos baseado na expansão do crédito e consumo. 

Apesar do IPCA ter passado de 1,0% e acumulado alta de 4,31% em dezembro último, o de janeiro deste ano foi o menor dos últimos 10 anos: 0,21%. Os dados foram apresentados pelo advogado Matheus Sinibaldi, diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal , baseado em dados recentes do Boletim Focus. 

Sinibaldi, que também é pós-graduado em gestão de negócios, aproveita o cenário para fazer um alerta aos investidores. Ele recomenda não sangrar o mercado logo no começo da nova realidade que se aproxima. 

"Se a gente reduziu a taxa de juros para termos novos entrantes no mercado imobiliário, nós temos que saber dosar o valor dos lançamentos, porque se a gente for com muita sede ao pote agora, porque os juros caíram e eu posso cobrar um valor maior no meu imóvel, eu não vou estar agindo com uma sustentabilidade nos próximos cinco, dez anos”, ensina.

Especulação

Algumas áreas mais nobres do município acabaram não sendo tão valorizados em 2019, como foram os casos de São Domingos que teve uma queda de R$ 6.267 em janeiro/19 para R$ 5.854 em dezembro/19 (-6,6%) e Boa Viagem que também teve uma diminuição considerável entre janeiro a dezembro, de R$ 8.890 caiu para R$ 8.331 (-6,3%). 

Na Região Central, o Bairro de Fátima também teve queda no valor médio do m² entre o último e primeiro mês do ano de 2019: de R$ 4.937 decresceu para R$ 4.623 (-6,4%). Na Zona Sul, Icaraí teve uma variação de -0,3%, já que em janeiro de 2019 estava com valor médio do m² em R$ 7.551 e diminuiu para R$ 7.526 em dezembro.

Segundo Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, os bairros mais nobres vêm sofrendo com cenário de crise e os preços caíram porque se não houver desconto e flexibilização, não há venda.

"[Boa Viagem, São Francisco] são bairros mais nobres mas se não flexibilizar fica com um imóvel parado. Por isso preços para baixo e ajuste do preço para cima de áreas menos nobres", explica.

Apesar do valor bruto especificado, há ainda uma variação considerável para determinadas ruas do bairro. Confira algumas principais: Avenida Jornalista Alberto Francisco Torres, o investimento do m² sai atualmente por R$ 10.016; na Rua Nóbrega R$ 9.462; Moreira César R$ 7.824; Miguel de Frias R$ 6.972; Gavião Peixoto R$ 5.892, de acordo com o Secovi Rio.

"Fator de desejo, de vista, de empreendimentos mais consolidados culturalmente, tudo isso influencia nessas variações", conta Leonardo Schneider.

Rio

O Sindicato da Habitação revela que em janeiro de 2020 foram ofertados para venda 39.134 imóveis na Zona Sul; 33.109 na Zona Norte; 40.881 na Zona Oeste e 1.545 na Zona Central. Para locação foram distribuídas 6.685 na Zona Sul; 4.260 na Zona Norte; 5.945 na Zona Oeste e 366 na Zona Central. 

Dos tipos de imóveis ofertados para venda 73% são apartamentos; (15%) casas; 10% coberturas e 2% quitinetes. Já dos modelos de imóveis propostos para locação, 80% são apartamentos; 10% casas; 7% coberturas e 3% são quitinetes.

Com base no Panorama do Mercado Imobiliário, sendo este o principal produto do Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio, foi possível entender que a melhoria do setor vem das duas pontas da categoria, sendo a primeira delas a moradia popular, que manteve o desempenho a despeito da crise, e, principalmente, o segmento de imóveis de alto padrão. 

"Estamos vendo a retomada dos imóveis do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) acima de R$ 1,5 milhão, desde o final de 2018. São imóveis que estão sendo adquiridos pelas pessoas que tinham parte ou totalidade do recurso para tomar a decisão do investimento", explica Cláudio Hermolin, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ).

Conforme a pesquisa, os compradores que tinham seus recursos reservados estão começando a ganhar confiança outra vez para fazer novos investimentos, e as reduções nas taxas de juros do financiamento imobiliário dos bancos públicos e privados ajudam ainda mais a esquentar os negócios.

Tendências

A aposta está nos imóveis residenciais compactos, com infraestrutura. As alterações na legislação permitem a construção de prédios com apartamentos de 25 metros quadrados de área mínima. Outra tendência é o coliving, um novo conceito de habitação. 

O presidente da Ademi, Cláudio Hermolin, também comenta sobre projetos de lei complementares muito importantes para o mercado imobiliário e que estão sendo discutidos atualmente na Câmara dos Vereadores: a PLC nº 141/2019 - Lei de Uso e Ocupação do Solo e permite agrupamentos e diversos usos na mesma edificação. 

Um outro plano em andamento é o PLC nº 136/2019, que estabelece condições especiais de incentivo para reconversão de imóveis protegidos e das edificações existentes, regularmente construídas e licenciadas, que autoriza o reaproveitamento e reuso de imóveis existentes. 

“A aprovação dessas leis vai impulsionar um outro salto para o nosso mercado. Essas legislações, junto com o Novo Código de Obras, vão trazer ainda melhores números na nossa próxima reunião no Panorama do ano que vem. Eu costumo dizer que o mercado é soberano. A gente tem que conseguir fazer o que o mercado quer comprar. Se o mercado aqui quer comprar residencial, vamos fazer residencial. Se ele quer comprar residencial com comercial, que hoje também é uma tendência as pessoas quererem trabalhar perto de onde moram, que a gente possa fazer”, concluiu o Hermolin.