A combinação da busca por qualidade de vida, investimentos em políticas públicas, e pouca oferta em áreas já saturadas explica por que imóveis em Niterói, na Região Metropolitana do Rio, ficaram mais valorizados nos últimos meses.

Com mais gente interessada em morar na cidade, seja pela migração de cariocas exaustos dos transtornos enfrentados na Capital, ou em busca de valores mais acessíveis, garantindo qualidade de vida, os preços subiram em praticamente todos os bairros no último balanço realizado em fevereiro deste ano, na comparação com o mesmo período do ano passado, pressionando tanto quem quer sair do aluguel quanto quem já está no mercado.

Logo de cara, os números mostram o tamanho dessa diferença e alta nos valores: o metro quadrado de venda de apartamento pode custar cerca de R$ 4.004 na Engenhoca (alta de 2,3%), uma das regiões mais baratas, enquanto chega a R$ 12.105 no bairro de Camboinhas (alta de 13,7%), uma das áreas mais valorizadas.

No aluguel, o cenário também chama atenção: há bairros com valores de R$ 17,26 por metro quadrado, como o Fonseca, enquanto outros, como Piratininga, passam de R$ 54, este último sendo 17,1% mais valorizados. Os dados são do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) obtidos com exclusividade pelo ENFOCO.

Mercado aquecido em Niterói

Dos 24 bairros analisados, 23 apresentaram aumento no preço de venda no período analisado, o que mostra um mercado aquecido e com forte disputa por imóveis. Enquanto no setor de locação, dos seis bairros pesquisados, cinco apresentaram valorização no período.

Nas áreas mais valorizadas, principalmente perto da orla, os preços já estão entre os mais altos. Camboinhas lidera com mais de R$ 12.105 por metro quadrado, seguida por Piratininga, na faixa de R$ 11.018, e Charitas com R$ 10.826 ainda quando o assunto é venda de imóvel residencial.

Boa Viagem e Itacoatiara também aparecem com valores elevados, na casa dos R$ 9 mil e R$ 8 mil, respectivamente, reforçando o peso das regiões com perfil mais nobre.

Com mais de 30 anos no setor imobiliário, Luiz Claudio Moreira acredita que a explicação para a valorização esteja no fato de que há uma ‘demanda reprimida’, já que a casa própria ainda é o grande sonho do brasileiro.

“Outro fator é o crescimento da política pública de incentivo à compra de imóveis, o ‘Minha Casa Minha Vida’. Atualmente o programa representa parcela significativa no volume total de financiamento de imóveis e Niterói tem um ticket médio que se enquadra nas faixas 2 e 3 do programa”, argumenta o diretor presidente da SelfSpin administradora.

O preço médio do m2 para venda subiu de R$ 7.105,00 em fevereiro de 2025 para R$ 7.523,00 em fevereiro de 2026, ou seja, uma valorização média de 5,88%, estando acima da inflação. Quando se fala no mercado de locação, revela Luiz Moreira, o valor médio do aluguel saltou de R$ 30,49 para R$ 40,08 em um ano.

“Apesar do juro do financiamento bancário ter se mantido em média na faixa entre 9% e 12%, os preços dos imóveis para venda continuam aumentando. Se na venda há grande oferta de imóveis, na locação, temos outro cenário. A oferta é reduzida e a procura é muito superior, o que faz subir gradativamente o valor da locação, principalmente no segmento residencial”, mostra o especialista.

Oferta e procura

Regiões tradicionais como Icaraí, Ingá e São Francisco, na Zona Sul, seguem entre as mais procuradas quando o assunto é venda de imóvel residencial, com valores entre R$ 7 mil e R$ 8 mil por metro quadrado. São bairros com comércio forte, boa mobilidade e infraestrutura consolidada, o que mantém a demanda aquecida.

Outros bairros, como Santa Rosa, Vital Brazil e Pé Pequeno, mostram que a valorização não ficou restrita às áreas consideradas mais nobres.

Segundo o especialista, bairros como Ingá e Icaraí sofrem com a escassez de oferta em áreas que já são consolidadas, o que faz com que os preços subam.

“O Ingá e os demais bairros do entorno têm a seu favor outros fatores, como a revitalização do Centro e a proximidade com as universidades. Isso faz com que a procura seja ainda maior”, diz Luiz Moreira.

Mais baratos

Mesmo com a alta generalizada, ainda há bairros com valores mais baixos. Engenhoca aparece como um dos mais baratos, com cerca de R$ 4.004 por metro quadrado. Fonseca e São Lourenço também estão entre as opções mais acessíveis.

Para quem depende unicamente do aluguel, o cenário é de aperto. Piratininga lidera com o metro quadrado mais caro, acima de R$ 54. Icaraí e Ingá vêm logo atrás, com valores superiores a R$ 40. Centro e Santa Rosa aparecem em faixa intermediária, enquanto o Fonseca tem o menor valor estimado em R$ 17, e foi o único a registrar queda.

O que mais chama atenção é a velocidade dessa alta. O aluguel no Ingá subiu mais de 36% em um ano, enquanto Icaraí e Centro tiveram aumentos acima de 25%.

“O bairro do Fonseca é uma das opções mais acessíveis, pois, em algumas localizações oferece boa oferta de equipamentos públicos, comércio e transporte e o preço é atrativo. Penso que o bairro de Santa Rosa tem grande potencial, pois, é uma opção à Icaraí, com preço mais atrativo”, — Luiz Moreira.

O que esperar dos próximos meses?

A tendência, segundo análises do mercado, é de continuidade da valorização, principalmente em bairros com maior infraestrutura e qualidade de vida. Fatores como taxa de juros, acesso ao crédito e crescimento da cidade devem influenciar os próximos passos.

“Acredito que com juros menores, o financiamento ficará mais barato, o que deve aumentar o volume de transações imobiliárias. Além disso, estão previstos vários lançamentos para o ano de 2026. Niterói tem se destacado no cenário regional como uma excelente opção, seja para investidores, seja para quem quer morar próximo à capital, mas, com uma qualidade de vida e segurança melhor. Por isso, vejo que a tendência de alta iniciada em 2025 deve se manter para os próximos anos, seja na venda, como no aluguel”, finaliza Luiz Moreira, diretor presidente da SelfSpin administradora.