Preço do aluguel dispara em Niterói; veja os bairros mais valorizados

O valor do aluguel residencial disparou em Niterói, na Região Metropolitana do Rio, entre abril de 2024 e o mesmo período deste ano, com reajustes expressivos em bairros centrais e também em áreas tradicionalmente mais acessíveis. Segundo levantamento do Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), seis bairros apresentaram forte valorização no metro quadrado.

O maior aumento foi registrado no Centro da cidade, onde o preço médio do m² chegou a R$ 26,11, uma alta de 27,8%, que estaria impulsionada por novas entregas de empreendimentos, observam corretores. Em seguida aparecem Santa Rosa (23,7%), Piratininga (23,2%), Icaraí (11,2%), Ingá (10,8%) e Fonseca (6,1%).

Por que isso?

A valorização está ligada a uma combinação de fatores, como: infraestrutura urbana, oferta de serviços, localização e sensação de segurança, embora este último item ainda represente um desafio em algumas regiões. O cenário acende um alerta para quem planeja renovar contratos ou buscar uma nova moradia na cidade.

Cenário macroeconômico atual, com as taxas de juros elevadas, tem um impacto direto: dificulta a aquisição de imóveis, o que, por sua vez, impulsiona a demanda por aluguéis, elevando os preços, diz o corretor de imóveis Rômulo Xavier, ao ENFOCO

Especialista do mercado imobiliário, Luiz Claudio Moreira diz que os inquilinos estão mais atentos ao custo total da locação, que inclui aluguel, condomínio e IPTU.

“Muitos estão dispostos a se afastar um pouco mais dos bairros que ficam no entorno da orla, em troca de um aluguel que caiba no bolso. Mesmo buscando preços mais baixos, a maioria dos inquilinos ainda valoriza bairros com bom comércio, escolas e transporte público", conta o CEO da SelfSpin.

Esse novo comportamento tem impulsionado uma migração interna em Niterói. Famílias que antes buscavam bairros como Icaraí ou Ingá, agora se voltam para Santa Rosa, Centro e Fonseca, onde os preços ainda são considerados mais competitivos.

"São bairros tradicionais e que atraem famílias pela boa infraestrutura de comércio e serviços, e por oferecerem apartamentos com preços mais competitivos em comparação aos bairros das praias da Baía", conta Luiz Claudio, que chefia uma imobiliária de Niterói.

Além da valorização, outro dado que chama atenção é a rentabilidade dos imóveis residenciais, ou seja, o percentual de retorno que o proprietário obtém com o aluguel.

Luiz ressalta que imóveis com boa localização, acabamento de qualidade e mobília tendem a ser alugados mais rapidamente, o que aumenta a rentabilidade ao evitar longos períodos de vacância.

Por outro lado, esses imóveis exigem um nível de segurança muito alto para que não haja inadimplência e isso, tira muita gente do páreo, restando poucos interessados que possam bancar o preço pedido e dar as garantias exigidas. Com isso, muitas das vezes, imóveis em bairros menos valorizados, se rentabilizam mais, pois, se o locador não flexibilizar a garantia, não aluga

Migração interna e novas preferências

O corretor de imóveis Rômulo Xavier confirma o movimento e destaca o aumento da procura por bairros como Fonseca e Pendotiba, que oferecem infraestrutura de comércio, serviços, acesso facilitado e preços mais acessíveis. A Região Oceânica, especialmente Piratininga e Itaipu, também continua atraindo quem busca qualidade de vida e contato com a natureza.

"Este movimento é bastante evidente e tem se intensificado nos últimos anos. Observamos uma migração notável de famílias para bairros que oferecem um custo-benefício mais atraente e maior tranquilidade, em comparação com as áreas mais consolidadas e valorizadas", diz o especialista da imobiliária Rômulo Imóveis.

Já Luiz Cláudio Moreira enfatiza:

“Nesses locais, é comum encontrar imóveis mais espaçosos, muitos com quintais e condomínios com lazer completo, a preços mais acessíveis do que a zona sul, porém, a questão da localização ainda impacta para quem trabalha fora da cidade", observa.

Frustração

Outro fator que pesa no mercado é o sentimento de frustração dos inquilinos. O corretor Rômulo Xavier relata que é comum a busca por imóveis mais em conta acabar em decepção: preços altos, mesmo em imóveis com pouca estrutura ou metragem reduzida. Muitos acabam tendo que fazer concessões em conforto e espaço.

A percepção geral é de que os valores dos aluguéis estão extremamente elevados, mesmo para imóveis que apresentam condições precárias ou metragens reduzidas. Muitos inquilinos se sentem frustrados por encontrar poucas opções que caibam no orçamento, e quando encontram, os imóveis não correspondem às expectativas de conforto e infraestrutura

Vale observar!

Conforme especialistas ouvidos pelo ENFOCO, os proprietários buscam sempre a melhor rentabilidade, ou seja, querem acompanhar a valorização. Nos contratos em vigência, o reajuste deve observar os índices pactuados, geralmente o IPCA ou o IGP-M. Porém, quando o imóvel fica vazio ou mesmo, quando tem que renovar o contrato, o que vale é o valor do mercado.

Na renovação de contrato: A margem pode ser um pouco menor, já que o proprietário tem a opção de buscar um novo inquilino que pague o valor de mercado. No entanto, inquilinos com bom histórico de pagamentos e cuidado com o imóvel ainda podem ter alguma força para negociar um reajuste mais ameno.

Para novos contratos: A margem de negociação depende muito do imóvel, do bairro e do tempo que ele está no mercado. Imóveis muito desejados ou em regiões de alta procura terão pouca ou nenhuma margem. Já imóveis que estão há mais tempo vagos ou em bairros com menor liquidez podem oferecer alguma flexibilidade para negociação, especialmente se o inquilino tiver um bom perfil e apresentar uma proposta sólida.

"Em resumo, o mercado está mais aquecido, o que naturalmente diminui a margem de negociação para o inquilino. No entanto, sempre vale a pena tentar, especialmente para quem oferece um bom perfil de locação", sugere Luiz Claudio, da SelfSpin.

Como pechinchar?

De acordo com especialistas, a chave é buscar por imóveis mais antigos, que geralmente têm valores de locação mais competitivos, ou considerar apartamentos com alguma necessidade de reforma, onde o proprietário possa estar mais aberto à negociação em troca de um inquilino que se proponha a realizar melhorias.

A previsão do setor é de que os valores dos aluguéis sigam em alta nos próximos meses, embora o ritmo possa ser um pouco mais moderado.

"Infelizmente, a expectativa é que os preços dos aluguéis em Niterói continuem em trajetória de alta nos próximos meses, impulsionados pela demanda aquecida e pela oferta ainda limitada de imóveis", diz Rômulo Xavier.

O especialista Luiz Claudio concorda e diz que há novos empreendimentos previstas para entrega apenas a partir de 2027.

“A tendência é de continuidade no aumento, principalmente porque a demanda ainda é muito superior à oferta. Até lá, a pressão sobre os preços deve continuar [...] bairros como Fonseca, Centro, Engenho do Mato, Maravista, Badu e Pendotiba ainda oferecem boas oportunidades. É crucial pesquisar bastante e, se possível, contar com a ajuda de um profissional do mercado imobiliário para encontrar as melhores oportunidades".